A nova legislação IFRS 16 pode fazer com que os arrendatários a longo prazo comecem a procurar soluções mais flexíveis, afirma Alexander Garrett
Navios e aviões, plataformas petrolíferas e comboios, lojas e hotéis – todos têm uma coisa em comum. As empresas têm utilizado estes recursos importantes nos últimos anos através de arrendamentos operacionais, como parte de uma estratégia de despesa massiva que permitiu às empresas utilizarem os ativos sem ter de os registar nos respetivos balanços. A partir de janeiro do próximo ano tudo isso vai mudar com a introdução de uma nova norma internacional de contabilidade – a IFRS 16 – o que significa que os contratos de arrendamento terão que ser comunicados como passivos na contabilidade das empresas e já não poderão ser escondidos.
E, no caso de se estar a perguntar o que é que isto tem a ver consigo, aqui está mais um item que pode ser adicionado a essa lista: escritórios. Se a sua organização (tal como a maioria) não detém a propriedade da maioria dos seus espaços de trabalho e os arrenda mediante um contrato a longo prazo, então terá de declarar esses passivos na totalidade a partir do próximo ano. Para as empresas cujo capital imobiliário é uma dos maiores despesas, esta norma vai criar grandes perturbações no balanço – em alguns casos, aumentando drasticamente o nível de endividamento das empresas.
O que significará, em poucas palavras, é que chegou o momento de reavaliar o seu portfólio de arrendamento. Muitos acreditam que a inócua norma denominada IFRS 16 será o catalisador de um afastamento dos arrendamentos a longo prazo e que irá acelerar a tendência em relação a espaços de trabalho flexíveis e a curto prazo que não estão abrangidos pela nova norma.
Passivo de arrendamento
A iniciativa de uma nova norma de contabilidade relativa aos arrendamentos é atribuída a Sir David Tweedie, que, quando era presidente do Conselho das Normas Internacionais de Contabilidade, gostava de afirmar que “uma das minhas maiores ambições antes da minha morte é voar numa aeronave que de facto faça parte do balanço da linha aérea”. Ele tentava chamar a atenção para o facto de que quase todas as linhas aéreas nessa altura alugavam os seus aviões para mascararem a extensão real do seu endividamento.
A norma IFRS 16 tem sido muito aguardada e a sua provisão chave é o facto de que para os arrendatários ou ocupantes de uma propriedade deixará de existir distinção entre arrendamentos operacionais e financeiros, todas estas situações devem ser registadas como "passivo de arrendamento". Existe uma exceção: os arrendamentos a curto prazo ou com uma duração inferior a 12 meses, que estão excluídos desde que não exista a opção integrada de aquisição do ativo no final do prazo. A IASB estimou que as empresas listadas possuem quase 3 biliões de dólares(1) de responsabilidades por estes arrendamentos que atualmente não estão registados no balanço.
A extensão destes novos passivos irá variar significativamente de indústria para indústria. Uma infografia visualmente apelativa criada pela Aptitude Software(2) representa os passivos escondidos que afligem diferentes setores como "icebergs de arrendamentos" e revela que os setores de retalho e logística têm o maior volume de ativos arrendados.
Entretanto, uma pesquisa efetuada pela PwC, sugere que as empresas de serviços profissionais, que arrendam principalmente escritórios e automóveis, verão o seu nível de endividamento aumentar em média em 42% no mundo pós IFRS 16(3).
Perdedores a longo prazo
Então, por que razão é importante? "Quando uma empresa é propensa a arrendamentos substanciais, o registo de novos ativos significativos, e dos passivos associados, irá mudar os rácios de alavancagem financeira, mostrando uma dívida total mais alta do que anteriormente. Quando as empresas têm convenções de empréstimos com base nos níveis totais de dívida, isto pode conduzir a incumprimentos pelo simples facto de existir a alteração contabilística", explica Paul Fenner, responsável pela empresa de contabilidade de capital imobiliário Moore Stephens. Um inquérito a arrendatários em 2015(4) concluiu que 80% planeiam alterar a sua abordagem para futuros acordos ou ajustar os níveis de rácios em convenções de empréstimos após a introdução da norma IFRS 16.
Em alguns casos, os investidores podem ficar assustados com a revelação da extensão total dos passivos financeiros de uma empresa. Quando a cadeia de livrarias Borders do Reino Unido entrou em insolvência em 2011, tornou-se evidente que a empresa estava exposta a arrendamentos a longo prazo que representavam várias vezes os passivos que constavam do respetivo balanço.
O que é que tudo isto significa para o mercado dos escritórios? Em última instância, qualquer pessoa que arrenda escritórios, entre outros ativos, vai considerar o processo de contabilização dos mesmos muito mais complexo do que era anteriormente. Numa empresa multinacional, por exemplo, os escritórios normalmente são arrendados a nível nacional e todas essas informações terão que ser compiladas em países, idiomas e moedas internacionais que devem ser inseridas em contabilidades globais.
Soluções flexíveis
Mas a alteração mais significativa é provavelmente as mudanças que a introdução da norma IFRS 16 irá trazer ao mercado de escritórios. Existe o consenso geral de que as empresas vão procurar encurtar os arrendamentos, mantendo assim os passivos nos respetivos balanços no mínimo. E alguns arrendamentos podem ser convertidos em acordos de serviço, como forma de evitar a capitalização do arrendamento, de acordo com a equipa de serviços aos ocupantes nos agentes de propriedades Savills. De acordo com a Savills: "Os escritórios com serviços e os espaços de trabalho colaborativos podem receber um impulso significativo com base nestas mudanças".
Este ponto de vista é defendido pela empresa de consultora imobiliária Cushman & Wakefield, no seu relatório Coworking 2018(5). “Os arrendamentos ou titulares das licenças inferiores a 12 meses podem ser excluídos da norma IFRS 16, o que faz prever um aumento da procura por espaços de trabalho flexíveis, uma vez que não existirá a necessidade de capitalizar o passivo de locação no balanço do ocupante, afirmaram os autores do relatório.
No cerne da questão está o "direito de acesso" – quem realmente detém o controlo do espaço de trabalho. As empresas de espaços de trabalho flexíveis, como a Regus, possuem o interesse na propriedade e oferecem ao ocupante o espaço e os serviços de acordo com a procura e a disponibilidade, pelo que é improvável que seja considerado um arrendamento à luz da nova norma contabilística. A Cushman & Wakefield levou a cabo o seu próprio inquérito entre senhorios no Reino Unido(6) e concluiu que “um terço acredita que a alteração proposta na norma contabilística dos arrendamentos iria decididamente alterar a procura de espaços arrendados tradicionais para espaços de trabalho flexível, com os restantes dois terços a afirmarem que é provável que resulte numa mudança na procura. Nenhum dos inquiridos afirmou que não existiria qualquer impacto na procura futura."
Jonathan Steel, diretor global de soluções para ocupantes no BNP Paribas, afirma que a nova norma é uma oportunidade para as empresas adotarem uma nova abordagem e decidirem quais são os ativos que devem possuir, tradicionalmente arrendados ou ocupados ao abrigo de arrendamento de escritórios com serviços. Quanto mais flexível for a solução, menor será o impacto no balanço – e isso deve manter tanto os bancos como os investidores satisfeitos.
Alexander Garrett é um jornalista freelance britânico que escreve para a imprensa do Reino Unido sobre muitas questões relacionadas com as empresas.
Fontes:
(1) https://www.ifrs.org/-/media/project/leases/ifrs/published-documents/ifrs16-effects-analysis.pdf
(2) http://blog.aptitudesoftware.com/multinational-companies-heading-leaseberg-huge-proportions
(3) https://www.pwc.co.uk/assets/pdf/ifrs-16-the-leases-standard-is-changing.pdf
(4) http://old.efrag.org/files/ED%20Leases%202013/Feedback_report_on_loan_
covenants_consultation.pdf
(5) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/research-and-insight/2018/coworking-2018
(6) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/news/2018/01/coworking-report
